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理想的店铺位置所应具备的条件

2008-06-27 来源: 
     店址在加盟店经营中占有特殊重要的地位,对各分店店址的投资是数量最大,周期最长且灵活性最小的一种商业投资。店址规模大小、所处地点、占用方式和成本高低,直接影响着目标市场、促销策略、商品构成等,故每个店址都应作全面准确的评估。
  店址类型可以从地理位置、竞争等不同角度予以区分。
1、从地理位置出发,加盟店址可分为商业中心型、准商业中心型、郊外型和居民小区型四类。
①商业中心型店址。位于全市性的繁华商业区,这里各类商业、娱乐、服务设施林立,人流、车流密度最大,相应地店址的辐射力强,商圈范围也比较广泛。此类店址适合于各类连锁专卖店的开设。
②准商业中心型店址。位于地区性商业中心,有重要的交通干线相联结,顾客流量较全市性商业中心少,尤其是流动顾客数量很少。此类店址适合于食品、日用商品和各类专卖店的连锁经营。
③郊外型店址。是随着城市人口的外迁而设立的店址,其顾客炒但固定,经营成本最低。
④居民小区型店址。位于大型居民集中居住滤我内,为小区生活配套设施。此店址最适合于食品、日用生活品等连锁商店的经营。
2、从竞争的角度出发,店址又可分为竞争型和孤立型两类。
①竞争型店址。指同一商圈内有竞争对手存在。竞争对手有两类:一是同类连锁商店中,来自这类对手的竞争压力可谓最大;二是与本店有经营交叉的商店,如百货店、食品店、蔬菜店等。
②孤立型店址。正好与竞争型店址相对,商圈内没有上述两类竞争对手存在。 上述各类型店址各有利弊,如租金低的地段客流少,而客流多的地段房是产价格又极其昴贵;竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力,而商业吸引力大的地段又总是拥挤着众多的竞争者,且觅得合适的店址非常困难。因此,选择店址离不开对店址的综合评估。
  备选店址一旦确定,就需着手进行评估。选址与评估工作都是由连锁总部统一计划和实施的。
  评估应该具体,首先是要确定评估项目,其次是进行定量化评估,最后作出相关分析并选定店址。 评估项目应视特许发展战略而不定期,主要包括:
①往来行人
②公共交通设施与路况。路况指路面的宽度、交通拥挤程度以及有无交通管制等,它不仅与客流有关,也与商店上货速度有直接关系。
③停车场面积。规模较大的加盟店必须有专用汽车停车场,面积较小的加盟店可以不设专用停车场,但必须有自行车、三轮车停车场地。
④商店结构
⑤商店能见度。
⑥坐落位置。位置概念一是指距离市中心的远近;二是指距离居民区或交通干线的远近;三是指坐落于某一地段的具体位置,如拐角、中心、十字路口等。位置与地租增减,客流密度等密切相关。
⑦面积大小及其建筑结构、形状
⑧建筑物的新旧程序与装修成本。
⑨有无城建规划限制。如有无良好的水电、下水道、暖气等条件;是否位于规划红线之外;有无绿地限制;能否加盖临时建筑等。
⑩房地产价格与利用方式,利用期限。这是所有项目中最重要的一项。利用方式大致有四种:一是租房;二是买房;三是买房地产;四是买地盖房。此外,还可能过联营、合作搞房地产、兼并等方式进行。因此,是否要拥有产权这一问题就变得非常突出。拥有产权,一次性投入大,但不会受租用期限和房地产涨价的限制,不用担心契约到期后不能续签可以造成的停业或迁址,而且还可享受房地产增值带来的利益,提高消化费用上升的能力和银行贷款能力。房地产价格对销售价格、投资回收期影响直接,而付款方式也会对实际价格产生影响,这些因素均应作具体的定量测算。
⑾搬迁补偿费。包括原有职工安置费。 ⑿水电增容费。
  对上述各项目应视其重要程序,运用加权平均的统计方法,排出全部候选店址的得分顺序,作为决策依据。 对于排位在前的店址,还须作进一步的相关分析。分析内容主要有:销售前景分析;竞争地位分析;吸引力分析;与其他类型商店的组合与相容能力分析。 在作上述评估和相关分析后,就可对店址作出最后的取舍。
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